Riscaldamento centrale in un condominio
Parte prima (Art. 1117 – 1120 – 1121 Cod. Civ.)
L’impianto centralizzato di riscaldamento è, a norma dell’art. 1117 cod. civ., da ascrivere alla proprietà comune di un condominio fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle varie proprietà esclusive. Se non diversamente specificato, sono di proprietà comune anche la sala caldaia, le condutture principali, la cisterna, i termostati.
Salvo titolo contrario e qualora l’impianto risulti idoneo da apposita certificazione, ogni condomino non allacciato all’impianto di riscaldamento centrale può allacciarvisi in qualsiasi momento senza che gli altri condomini possano rivalersi su di lui per le spese di manutenzione sostenute. Invece l’impianto autonomo di riscaldamento è di proprietà esclusiva di ogni proprietario.
L’amministratore deve provvedere ad esporre presso ogni impianto un cartello nel quale va indicato il periodo (orario giornaliero) di riscaldamento e le generalità del gestore dell’impianto. L’amministratore è responsabile dell’osservanza delle norme per il risparmio energetico e deve adottare le misure necessarie. L’orario giornaliero di accensione, nell’ambito delle prescrizioni in vigore (attualmente in zona E non più 14 ore al giorno dal 15.10. al 15.4.) di norma viene deciso dall’assemblea condominiale, potrebbe però anche essere regolato dall’amministratore.
La legge (DPR 26.8.1993 n. 412) prevede nei vani degli appartamenti una temperatura massima di 20 gradi con una tolleranza di +/- 2 gradi. L’assemblea condominiale può deliberare una temperatura inferiore con la maggioranza di 500 millesimi di proprietà.
Opere effettuate da un condomino nelle parti di impianto di sua proprietà esclusiva (sostituzione degli elementi scaldanti o modifiche delle condutture) non devono in nessun caso provocare scompensi nel funzionamento dell’impianto centralizzato.
Se il limite di rumorosità dell’impianto centralizzato viene superato il condominio è chiamato a rispondere nei confronti dei singoli condomini e deve assumere i provvedimenti del caso.
Parte seconda (Art. 1117 – 1120 – 1121 Cod. Civ.)
Ogni impianto di riscaldamento (potenza nominale superiore a 35 KW) deve essere munito di un libretto di centrale (vedi D.P.R. 26.8.1993 n. 412) con le seguenti indicazioni:
- il responsabile della sala caldaia;
- il responsabile di progetto e la ditta installatrice;
- il progetto di installazione di partenza e le modifiche apportate nel tempo;
- le risultanze delle verifiche effettuate dal responsabile competente;
- le certificazioni dei controlli effettuati dagli enti pubblici (comune o provincia);
- gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione;
I lavori di adattamento prescritti per l’impianto di riscaldamento (norme antincendio – provvedimenti di risparmio energetico) non rientrano nella regolamentazione per innovazioni, la sostituzione della caldaia
La sostituzione del bruciatore per vetustà o guasto rientra di norma nella manutenzione straordinaria; il cambio da gasolio a gas può avvenire con deliberazione a maggioranza ai sensi degli interventi per migliorie e non necessariamente quale innovazione.
Spese di ordinaria gestione dell’impianto di riscaldamento sono:
corrente elettrica – gasolio o gas – spazzacamino – manutenzione dell’impianto, pulizia – compenso per la gestione della sala caldaia.
Interventi straordinari riguardano la sostituzione o la ricostruzione del camino; la sostituzione della caldaia, del bruciatore o del serbatoio; sostituzione delle pompe di circolazione.
La messa in funzione di un nuovo impianto di riscaldamento rappresenta una innovazione, con le maggioranze previste e cioè due terzi dei millesimi di proprietà e la metà dei condomini (vedi art. 1120 e 1121 cod. civ.).
Le maggioranze assembleari previste:
viene considerata ricostruzione delle parti comuni dell’edificio (art. 1128 cod. civ.).
- divieto d’accesso alla sala caldaia: maggioranza semplice;
- eliminazione o chiusura dell’impianto: unanimità;
- installazione di contatori individuali nelle abitazioni private: maggioranza dei partecipanti e minimo 500 millesimi;
- installazione di un impianto di decalcificazione: maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
- modifica della temperatura di erogazione del servizio di riscaldamento: maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
- modifica del criterio di ripartizione delle spese di esercizio e di manutenzione: in presenza di un regolamento contrattuale : unanimità ;con un regolamento approvato: maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
- sostituzione della caldaia: maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi;
- trasformazione dell’impianto per cambiamento di combustibile: maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi.
———-
Art. 1128 Cod. Civ. – Perimento totale o parziale dell’edificio (estratto)
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
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Buongiorno. Nel mio condominio si deve sostituire il bruciatore della caldaia per il riscaldamento centralizzato, per metterla a norma. Vorrei sapere per favore se la relativa spesa deve essere ripartita con i millesimi della tabilla A) oppure con quella del riscaldamento. Grazie in anticipo e distinti saluti. Diana Casali
Salve Diana. La sua domanda andrebbe riproposta nella sezione “debiti e sovraindebitamento” del nostro forum.
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