1. Sono stati stanziati fondi pubblici per chi è in difficoltà con i mutui? Chi ne ha diritto?

I fondi ci sono ma sono pochi: 20 milioni di euro. Il beneficio della moratoria statale consiste nella sospensione integrale delle rate per una durata massima di 18 mesi.

Va chiarito che le rate sono sospese, non cancellate: se al momento della sospensione rimangono ancora 8 anni di rate, dopo 18 mesi si riprende a pagare secondo il piano di ammortamento originario per altri 8 anni.

Ha diritto alla sospensione dei pagamenti chi ha un mutuo fino a 250 mila euro stipulato da almeno un anno per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’agevolazione è applicabile ai debitori con Isee non superiore a 30 mila euro che:

a) hanno perso il posto di lavoro e siano rimasti disoccupati per almeno tre mesi (esclusi quindi i cassintegrati);

b) abbiano subito in famiglia il decesso o l’invalidità permanente di uno dei componenti, se questi apportava almeno il 30% delle entrate;

c) pagano spese documentabili di ristrutturazione dell’immobile o di assistenza sanitaria per almeno 5.000 euro all’anno;

d) avendo in corso un mutuo variabile abbiano subito un aumento della rata mensile del 20% rispetto alla precedente (25% se la rata è semestrale).

L’intervento pubblico consiste nel riconoscere alla banca un interesse pari a quello del parametro di riferimento del mutuo sospeso. Le banche dovranno quindi rinunciare allo spread.

Per la presentazione della domanda va monitorato il sito www.dt.tesoro. it/it/doc_hp/fondomutuipc. html raccogliendo la documentazione necessaria e presentandola il più presto possibile.

La graduatoria degli aventi diritto sarà infatti formata, almeno così si può presumere, tenendo conto dei tempi di presentazione delle domande.

2. E’ ancora possibile aderire alla moratoria delle banche per chi ha una rata troppo pesante?

Sì, è lo sarà fino al 31 luglio 2012. La moratoria Abi prevede due possibilità:

1) sospensione fino a 12 mesi dell’intera rata, con riconoscimento differito degli interessi maturati nel frattempo;

2) sospensione della sola quota capitale.

La banca può proporre entrambe o una delle due opzioni o condizioni migliorative. Nella tabella vediamo il funzionamento.

Ipotizziamo un mutuo fisso al 6% con capitale residuo di 100 mila euro e venti anni ancora da pagare. La rata mensile è di 716 euro, e si compone di 216 euro di quota capitale e di 500 euro per interessi. Se il debitore opta per rimborsare comunque 500 euro al mese, al termine della sospensione riprenderà a pagare 716 euro e dopo 20 anni finirà il suo mutuo da cui quindi, si libererà, un anno dopo rispetto alle previsioni.

Se, invece, sospende tutta la rata, dopo un anno riprenderà a pagare sempre 716 euro più una parte degli interessi (6.000 euro) maturati nell’anno in cui il mutuo è stato congelato.

La banca può concordare le modalità della loro restituzione: può spalmarli sull’intera durata residua del prestito o chiederli alla fine. Se gli interessi del nostro esempio venissero richiesti per tutta la durata residua, il debitore si troverebbe a restituire 25 euro in più (6.000 euro suddivisi nelle 240 rate che rimangono).

La moratoria si applica ai mutui per l’acquisto della prima casa e a chi abbia difficoltà familiari e lavorative documentabili, e con un reddito non superiore a 40 mila euro. Per sapere come i singoli istituti applichino l’agevolazione è necessario rivolgersi allo sportello, oppure consultare la sezione del sito www.abi.it dedicata al piano famiglie.

La moratoria Abi prevede alcuni costi e si applica per 12 mesi contro i 18 di quella statale, ma in realtà nella grande maggioranza dei casi è l’unica strada percorribile, sia perché i requisiti sono meno stringenti e poi perché si ha la certezza di ottenere la sospensione.

Le possibilità invece di beneficiare dell’aiuto statale sono legate ai tempi di presentazione della domanda perché i fondi si esauriranno presto.

Nei primi otto mesi hanno ottenuto la moratoria Abi 28 mila debitori per un mutuo medio di 130 mila euro. L’esborso medio che affronterebbe lo Stato per pagare 18 mesi di interessi su 130 mila euro può essere computato in 4.000 euro: i 20 milioni stanziati basteranno, quindi, per 5.000 famiglie.

3. Per alleggerire la rata posso rinegoziare il mutuo? Mi conviene? E la mia banca è obbligata a farlo?

E’ sempre possibile chiedere alla banca di cambiare piano di ammortamento, allungandolo o (ma è un’ipotesi pressoché teorica) diminuendo la durata oppure cambiando la tipologia di tasso, ma l’istituto non ha alcun obbligo di dare corso alla richiesta; il cliente, se non è in ritardo con i pagamenti e non ha gravi difficoltà reddituali, ha un minimo di forza contrattuale, perché può mettere sul tavolo l’ipotesi di cambiare banca con una surroga.

Le modifiche possono essere decise senza spese perché l’operazione consiste semplicemente in una scrittura privata e non c’è necessità di passaggio dal notaio a meno che la richiesta di modifica non comporti un aumento della somma mutuata.

Vediamo, ad esempio,  che cosa succede a un debitore che abbia in corso un mutuo con debito residuo da 100 mila euro e che per abbassare la sua rata decida di allungare la durata del prestito.

Se il mutuo è al 5%, e mancano ancora 15 anni, portandolo a 20 anni si possono risparmiare 131 euro al mese, che salgono a 206 se si estende la durata per altri 10 anni. Al risparmio immediato fa, ovviamente, da contraltare un esborso complessivo molto superiore.

Per restare alla nostra ipotesi se il debitore continuasse a pagare le rate secondo il piano di rimborso originario dovrebbe fare fronte a pagamenti complessivi per 142.380 euro; prolungando il rimborso di cinque anni la somma sale a 158.400 euro e arriva a 175.500 nel caso di dilazione decennale.

Il risparmio immediato e l’aumento complessivo dei costi sono proporzionalmente maggiori quando la durata residua del mutuo è breve.

Abbiamo considerato l’ipotesi di allungamento di un mutuo a tasso fisso; discorso analogo si può certamente fare anche per i finanziamenti indicizzati ma ai tassi attuali aumentare i tempi di rimborso appare del tutto sconsigliabile a chi non si trovi con l’acqua alla gola: i tassi nel lungo periodo saranno presumibilmente più alti di quelli attuali e si finirebbe per affrontare un esborso complessivo molto più elevato.

4. Non ho problemi gravi ma vorrei spendere meno per la rata del mutuo. Quando conviene la surroga?

Ai tassi di oggi la rottamazione dei mutui, o surroga, è sicuramente consigliabile per chi ha in corso un mutuo a tasso fisso superiore al 5%.

Vediamo, ad esempio,  che cosa succede partendo da un finanziamento fisso al 5,7% con un debito residuo di 100 mila euro.

Esaminiamo  tre ipotesi: surroga ai tassi attuali dei finanziamenti fissi, variabili e variabili con il tetto, mantenendo la durata originaria o allungandola. Nell’ipotesi che il finanziamento in corso abbia una durata residua di 15 anni passando a un mutuo fisso al tasso del 4,4% a parità di durata si otterrebbe una riduzione della rata mensile di 68 euro: un risparmio che certo non cambia la vita ma che si ottiene senza correre il minimo rischio. Allungando la durata di 5 o 10 anni, le rate si abbassano rispettivamente di 201 e di 266 euro.

Passando al variabile (qui calcolato al 2,2%) la rata scende, a parità di durata, di 175 euro al mese. Il risparmio arriva a 313 se si allunga di 5 anni e a 384 se si prolunga di 10. Infine, chi optasse per il tasso variabile con il cap (ipotizzato al 2,7%) guadagnerebbe comunque 147 euro a parità di periodo, che salgono a 283 con aumento della durata di cinque anni e a 354 se si protrae di 10, il tutto con l’assoluta certezza che comunque si evolva il mercato finanziario spenderà meno che mantenendo il mutuo attuale, una sicurezza che il variabile puro, più conveniente sulla carta, non può dare.

Abbiamo esaminato l’ipotesi di surroga partendo da un tasso fisso perché, fin quando rimarrà il gap attuale di oltre due punti tra fisso e indicizzato, cambiare un prestito variabile con uno fisso non ha un reale senso economico: è un’operazione che si può fare solo se si ha paura del futuro e si punta a una pianificazione sicura del budget.

La surroga è senza spese e di norma è più conveniente della rinegoziazione con il proprio istituto. In genere la banca è disposta a concedere a un proprio cliente un allungamento della durata a parità di tasso o una limatura degli interessi a parità di durata ma è raro il caso in cui sia disposta a offrire un mutuo a condizioni più favorevoli.

Il problema è che la surroga si può ottenere solo se si hanno i requisiti per un mutuo nuovo: niente segnalazioni nella lista dei cattivi pagatori, lavoro sicuro, giusto rapporto tra rata e reddito. Se manca anche uno di questi requisiti oggi una banca non si assume il rischio di un nuovo cliente.

5. Oltre al mutuo ho altri prestiti. Mi conviene convertirli in uno solo dando la casa in garanzia?

Si tratta di una soluzione consigliabile solo se si è in gravi difficoltà. Con il consolidamento dei prestiti — pratica peraltro poco diffusa — si può dare ossigeno al bilancio mensile, ma la spesa complessiva è più elevata.

Ipotizziamo un debitore che abbia in corso un mutuo da 100 mila euro residui per 20 anni (rata mensile 660 euro), un prestito di 20 mila euro al 9% per cinque anni per l’acquisto dell’auto (415 euro al mese) e un finanziamento a 7 anni per 15 mila euro per acquisto mobili (256 euro al mese). In tutto la spesa mensile ammonta a 1.331 euro.

Per consolidare tutti i debiti in un solo mutuo bisogna necessariamente chiudere i contratti in corso (l’aumento della somma mutata infatti richiede la modifica dell’ipoteca e il passaggio notarile) e aprire un nuovo finanziamento, affrontando costi nell’ordine di almeno 2.000 euro.

A tasso fisso si può ottenere un mutuo a 20 anni a un interesse indicativo del 4,8%, che per una somma di 135 mila euro (mutuo attuale più i prestiti auto e mobili) portano a una rata di 876 euro; il risparmio immediato è di 455 euro al mese ma l’esborso complessivo è di 5.400 in più di quanti se ne pagherebbero continuando con i contratti in corso e ai quali vanno aggiunte le spese per la pratica. Si risparmierebbe sulla carta passando a tasso variabile, ma l’operazione presenta profili nettamente più rischiosi.

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