Manutenzione, modernizzazione e conservazione dell'immobile
Nei lavori di manutenzione e riparazione rientrano tutti gli interventi nel condominio necessari per mantenere l’immobile in un buon stato di conservazione.
I lavori di manutenzione più consistenti che si rendono necessari vengono deliberati dall’assemblea che determina anche le modalità, la tempistica e la scelta delle imprese edili ed artigiane.
Interventi minori, di routine o riparazioni urgenti rientrano nelle competenze dell’amministratore, che ovviamente deve rendere conto delle relative spese sostenute. Introdurre un tetto di spesa per tali interventi sarebbe più che opportuno.
L’amministratore è chiamato ad intervenire senza autorizzazione anche in presenza di guasti di notevole entità, se si tratta di interventi urgenti per evitare danni maggiori (p. es. rottura di tubazioni).
Anche interventi in esecuzione di norme di sicurezza possono essere assunte di propria iniziativa. Di solito è sufficiente una delibera presa con la maggioranza semplice, in casi particolari occorre una maggioranza qualificata. Si tratta di distinguere fra:
- un intervento di manutenzione
- un intervento di modernizzazione (adeguamento tecnico)
- una modifica edile (innovazione)
Per modifiche edili (innovazioni) che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o rendo tale parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino occorre l’unanimità dei condomini (vedi > art. 1120 – cod. civ.)
Normative, che riguardano il piano urbanistico provinciale, le ordinanze per gli ascensori, i provvedimenti per il risparmio energetico, prescrivono per impianti e servizi determinati interventi, che devono essere osservati. Spetta all’amministratore portarli all’attenzione dell’assemblea dei condomini.
Avviso importante: ogni proprietario ha il diritto, entro un mese dalla deliberazione assembleare, di impugnare in tribunale la decisione relativa ai lavori di manutenzione, sopratutto quando non si tratta di lavori di ordinaria manutenzione ma di modifiche edili, o quando l’intervento deliberato non riguarda le parti comuni, ma le proprietà esclusive.
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