Premesso che la deliberazione deve avvenire sempre con l’indicazione nominativa dei voti espressi e gli astenuti sono da contare fra i voti contrari , occorre distinguere fra delibere nulle e delibere annullabili.

Una delibera è nulla quando è priva dei requisiti essenziali in quanto per es. presa fuori dall’assemblea, contro la legge o con contenuti inaccettabili, o che ledono i diritti di proprietà anche di un solo condomino. L’azione giudiziaria relativa ad una delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere proposta anche a distanza di molto tempo.

Una delibera è annullabile quando è contraria alle disposizioni di legge sul condominio o lesiva dei diritti della minoranza, per. es. su un argomento che non era all’ordine del giorno o che non rispetta le norme per la convocazione dei condomini. La delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per i presenti e dalla data di ricevimento del verbale dell’assemblea per i condomini assenti.

L’impugnazione deve essere proposta davanti all’autorità giudiziaria però il ricorso non blocca l’operatività della delibera a meno che non intervenga un provvedimento di sospensione da parte del giudice.

Anche una delibera su un argomento che non era all’ordine del giorno è annullabile. Lo stesso vale per il mancato rispetto delle norme per la convocazione dei condomini.

Alcuni esempi per delibere nulle:

• acquisto di immobili (non rientra nelle competenze dell’assemblea);
• l’addebito di spese di una lite a carico del condomino che abbia manifestato ritualmente il proprio dissenso rispetto alla lite medesima;
• una delibera a maggioranza che autorizza un uso esclusivo di una proprietà comune e lede quindi i diritti di proprietà degli altri condomini (sent. Cass. n. 9130/28.8.1993);
• una modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattuale;
• una modifica presa a maggioranza del regolamento condominiale relativa alla ripartizione delle spese non produce effetti nei confronti dei condomini assenti o contrari e può essere impugnata in qualsiasi momento;

Esempi per delibere annullabili:

• l’impedimento alla partecipazione alla discussione e alla votazione di un punto all’ordine del giorno autorizza ogni proprietario all’impugnazione;
• il mancato rispetto o la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese se non è stata presa all’unanimità;
• la mancata distinzione fra spese ordinarie e straordinarie;
• una modifica dei criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione e la riparazione dei lastrici solari come da art. 1126 cod. civ.;

La invalidità delle deliberazioni previste dall’art. 2377 cod. civ. è estensibile anche alle delibere delle assemblee condominiali. Ciò comporta, che una impugnazione può essere accolta da una assemblea regolarmente convocata successivamente.

Questo significa inoltre che delibere assembleari sono sempre revocabili; cosi una delibera assembleare presa all’unanimità può essere modificata o revocata a maggioranza in una assemblea successiva (sent. Cass. n. 2246/19.10.1961).

In certi casi di innovazioni o in presenza di superamento di competenze le rispettive deliberazioni devono avvenire per iscritto. Una votazione per corrispondenza o per interposta persona non è ammissibile (si pensi alle nuove possibilità offerte da internet). Anche il voto segreto per motivi comprensibili (accertamento dei millesimi di proprietà) non è valido.

Nelle votazioni per settore i condomini non interessati al punto all’ordine del giorno non devono influenzare con la partecipazione alla discussione il voto dell’assemblea. Contro le decisioni assunte dall’amministratore nell’ambito delle sue competenze è ammesso un reclamo all’assemblea, a prescindere dal ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1137 cod. civ.

Si richiama ancora un volta che l’art. 1137 del cod. civ. riguarda solo le delibere annullabili, mentre le delibere nulle non rientrano nella fattispecie. Anche per questo il termine per l’impugnativa di 30 giorni vale solo per le delibere annullabili, mentre per le delibere nulle vale la imprescrittibilità.

Visto nel suo insieme la possibilità di ricorso trova la sua ragione nell’offrire la possibilità di favorire una rapida soluzione dei problemi attraverso un’istanza superiore , anche per evitare o addirittura impedire una regolare amministrazione condominiale.

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Art. 1137 Cod. Civ. – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatori per tutti i condomini.. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1133 Cod. Civ. – Provvedimenti presi dall’amministratore
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’art. 1137.

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