Le spese accessorie al mutuo sono le spese che contribuiscono al costo complessivo di un mutuo.

Infatti, al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo.

Spese di istruttoria della pratica di mutuo

Innanzitutto bisogna tener conto delle spese di istruttoria della pratica. Le spese di istruttoria costituiscono una voce non trascurabile fra le spese accessorie al mutuo. Le spese di istruttoria rappresentano un rimborso dei costi che l’ente erogante sostiene per compiere tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento possa essere concesso. Alcuni enti stabiliscono tale costo in misura fissa, altri invece lo determinano come percentuale del capitale erogato.

Spese di assicurazione dell’immobile per il quale si richiede il mutuo

Tra le spese accessorie al mutuo vanno comprese anche le assicurazioni – più o meno obbligatorie – con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito.

L’assicurazione incendio e scoppio rientra nelle spese accessorie al mutuo. Essa è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile oppure dal valore dell’immobile oltre che dall’importo e dalla durata del mutuo. In alcuni casi si dovrà sottoscrivere obbligatoriamente anche altri tipi di polizze: premorienza, tutela della rata e del capitale residuo. Nel caso in cui il cliente abbia già una propria assicurazione si richiede di vincolarla a favore dell’ente erogante.

Anche i contratti di assicurazione rientrano nelle spese accessorie al mutuo. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.

Spese per la stima dell’immobile per il quale si richiede il mutuo

Un’altra voce che rientra fra le spese accessorie al mutuo è la parcella professionale da corrispondere al perito. Infatti, è possibile che sia richiesto l’intervento di un perito per stimare il corretto valore commerciale dell’immobile e soprattutto per valutare che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi.

Indicatore Sintetico di Costo – ISC

Queste spese accessorie al mutuo aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente – e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l’Indicatore Sintetico di Costo (I.S.C), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S.

Si tratta di un indice calcolato in conformità al Tasso Annuo Effettivo Globale (T.A.E.G.), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche delle spese accessorie del mutuo ed in genere di tutti gli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.

Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche, almeno per i mutui a tasso fisso. Per le altre tipologie di mutuo, e segnatamente per i mutui a tasso variabile, sarà necessario esaminare il tasso a regime e lo spread (ovviamente oltre all’importo delle spese aggiuntive e degli oneri accessori).

Imposte gravanti sul mutuo

E’ bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano il mutuo e delle spese notarili.

Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del Decreto del Presidente della Repubblica n. 601/1973: in luogo delle ordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva che, per prassi costante e generale, è addossata al cliente.

L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di “seconde case”, per i quali l’imposta sale al 2%.

Più precisamente, l’imposta sostitutiva è dovuta:

• nella misura dello 0,25%, se si tratta di mutui sulla prima casa (concessi a persone fisiche che non utilizzano il finanziamento all’interno della loro attività imprenditoriale) e di mutui inerenti ad abitazioni (erogati a persone fisiche imprenditori, a società ed enti);
• nella misura del 2,00%, se si tratta di mutui sulle abitazioni non prima casa, concessi a persone fisiche che non utilizzano il finanziamento all’interno della loro eventuale attività imprenditoriale.

La parcella notarile per l’iscrizione di ipoteca

Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere.

La parcella notarile è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

La Legge 248/2006 ha abrogato le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono, con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali, l’obbligatorietà di tariffe fisse o minime.

Altre indicazioni sulla parcella notarile si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.

Per porre una domanda sulle spese accessorie al mutuo, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo e sulle normative vigenti in tema di mutuo, clicca qui.

Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

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