Ipoteca a garanzia del mutuo
Cosa è l’ipoteca
La ipoteca è un diritto reale di garanzia, mediante il quale il creditore (la banca) ha il potere di espropriare il debitore insolvente (cioè che non ha pagato le rate) del bene ipotecato (l’immobile dato a garanzia del mutuo).
In altre parole, nel caso in cui il mutuatario non paghi le rate, la ipoteca consente alla banca il diritto di porre in vendita il bene e, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito residuo.
Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.
Oggetto della ipoteca possono essere solo beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane, però, in godimento del proprietario.
Un’altra caratteristica della ipoteca è l’indivisibilità. Essa si estende cioè all’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori. Questo sta a significare che essa grava anche sulle “pertinenze” dell’immobile (garage, cantine, ecc).
La garanzia ipotecaria ha un duplice effetto per la banca: da un lato, le attribuisce il diritto di vincolare i beni a garanzia del proprio credito; dall’altro, le consente di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato.
Tale diritto è collegato al sistema di pubblicità, che consiste nell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
La ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. La ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui, alla scadenza dei 20 anni, il debito non sia ancora estinto.
Se un immobile è gravato da una ipoteca iscritta a garanzia di un precedente mutuo, è possibile ottenere un ulteriore finanziamento?
Possono essere erogati mutui anche in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie purché, nel calcolare la percentuale del finanziamento in base ai criteri sopra indicati, all’importo del finanziamento stesso venga sommato l’importo del capitale residuo del finanziamento precedente.
Il totale del debito non deve infatti superare l’80% del valore commerciale dell’immobile offerto in garanzia e determinato in base alla perizia del tecnico incaricato dalla banca.
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Una garanzia personale è ad esempio la “fideiussione”, ossia un sistema che si regge sulla presenza di qualcuno che si pone da garante tra il debitore principale e il creditore. In caso di inadempienza del debitore principale (nel caso specifico colui che stipula il mutuo), è il fideiussore a pagare personalmente il debito al creditore.
Al contrario della garanzia peronale, quelle reali ricadono non sul debito ma sul bene: è il caso dell’ipoteca, che assicura il creditore nel caso in cui il debitore principale non riesca ad adempiere ad i suoi impegni. In quest’ultimo caso il bene ipotecato spetta di diritto al creditore, anche se ceduto successivamente a terzi, tutelando il diritto dello stesso.