Fideiussione a garanzia delle somme versate nel preliminare di vendita della casa
Questa garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il promittente venditore incorra in una “situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Nel suo caso, trattandosi di un immobile già costruito, non c’è alcun obbligo per il promittente venditore.
I rischi che lei corre sono sostanzialmente connessi, da quanto riesco ad intuire, all’indisponibilità del venditore per la trascrizione notarile del preliminare.
Bisogna infatti ricordare che l’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti. Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.
Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
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