In caso di acquisto di un immobile in costruzione, generalmente, se il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (che di solito avviene dopo il completamento della costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.

L’acquirente, invece, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte.

I presupposti di applicazione della disciplina di tutela

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito denominato anche “d.lgs”) prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della normativa è, evidentemente, quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.
In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire.

Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

1.  l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;
2.  l’obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;
3.  la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo(vedasi glossario) e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;
4.  il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo(vedasi glossario), o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;
5.  il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;
6.  l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;
7.  la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;
8.  l’istituzione, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, di un Fondo di Solidarietà – finanziato con le fideiussioni – diretto ad assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari che si siano verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005, data di emanazione della normativa. Il termine per la presentazione delle domande di accesso al Fondo di Solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell’art. 18 del d.lgs 122 del 20 giugno 2005 e successive modifiche, è scaduto il 30 giugno 2008.

La nuova disciplina di tutela trova applicazione solo a queste condizioni:

1. che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.
2. deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di cstruire” ma dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora.

A questo principio esistono due eccezioni. Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva, e l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili trasferiti “a giusto prezzo”, si applicano solo a fabbricati a destinazione residenziale, che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi.

Entrata in vigore della normativa ed operatività delle tutele previste dal d.lgs 122/2005

Il decreto legislativo è entrato in vigore il 21 luglio 2005. L’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria e l’obbligo sempre a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale si applicano a partire dal 21 luglio 2005 ma con esclusione dei contratti aventi per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o comunque il provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.

Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire sono destinate a operare in diversi momenti:

1. al momento della stipula del preliminare:
• l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);
• l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.
2. dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:
• la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;
• l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.
3. all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:
• l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.
4. dopo la stipula dell’atto definitivo:
• il diritto di prelazione;
• l’esclusione della revocatoria fallimentare.

Questa Guida si sofferma soprattutto sulla tutela rappresentata dalla fideiussione o garanzia fideiussoria.

La garanzia fideiussoria

La più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/2005 è certamente la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia pertanto dovrà coprire:

1. le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
2. le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo(vedasi glossario).

La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

Sono inoltre escluse:

1. le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
2. i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

1. la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;
2. la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

Ad esempio:

1. se in un preliminare il costruttore promette di vendere un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
• una caparra confirmatoria(vedasi glossario) di € 30.000,00;
• acconti di prezzo a stato avanzamento lavori per complessivi € 100.000,00;
• - saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo in corso di € 90.000,00 e pagamento in denaro per € 80.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 130.000,00.

1. se in un atto di compravendita il costruttore vende un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
• un versamento al rogito di € 150.000,00;
• accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in corso di € 100.000,00;
• saldo al momento del rilascio dell’agibilità, quando il fabbricato è già venuto ad esistenza, per € 50.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 250.000,00.

Quest’ultimo è il caso meno frequente, ma tuttavia possibile, di vendita di cosa futura, diverso dal preliminare che è invece una promessa di vendita. In questa particolare ipotesi, l’acquirente non acquista la proprietà al rogito, ma solo in caso di venuta a esistenza(vedasi glossario) dell’immobile.

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione; come si è già prima accennato, il decreto precisa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.”

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.

Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.

La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

• nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato”);
• nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
• nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria. Se lo scopo della normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si deve ritenere che la disciplina dalla stessa dettata non sia derogabile e non rientri nella disponibilità delle parti. Altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa. Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.

L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

La garanzia fideiussoria, criticità e possibili forme di elusione

L’acquirente dovrà prestare particolare attenzione per evitare che si verifichino forme di elusione della normativa di tutela che finirebbero per andare a suo danno. Rischi concreti di elusione si possono verificare sia prima dell’inizio della costruzione (nel caso di vendita sulla carta) sia nel caso di vendita a costruzione non ultimata (nel caso di vendita al grezzo).

La vendita sulla carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

• dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività ( Ricorrendo le condizioni di cui all’art. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia) (e purché tale richiesta o tale presentazione siano successive alla data del 21 luglio 2005);
• prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore (vedasi glossario) ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l’acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente (vedasi glossario) dovrà prestare particolare attenzione.

Egli dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto oppure in alternativa dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

Ovviamente, in occasione della stipula del preliminare, il promissario acquirente dovrà tener ben presente tale opzione ed essere ben consapevole dei rischi che è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare, senza ot tenere al cuna garanzia dal costruttore/promittente venditore.

Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione: la pratica seguita da alcuni operatori di settore di richiedere al promissario acquirente che intenda “prenotare” un immobile ancora da costruire somme, anche di modesto importo, a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire (o titolo equivalente) e senza la contemporanea consegna al promissario acquirente stesso della fideiussione volontaria (cui dovrà seguire la stipula del contratto preliminare nei termini specificati più avanti), comporta che il suddetto acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dal Legislatore e verrà conseguentemente esposto ai rischi precisati nelle premesse della presente Guida, che il legislatore ha, invece, inteso evitare.

La vendita al grezzo

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di assegnazione.

Questa norma penalizza il promissario acquirente: infatti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile, a prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all’accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori.

Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare.

Se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

1. pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori (In conformità a quanto prescritto dall’art. 1665 ultimo comma c.c);
2. ovvero prevedere l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.

Quando viene stipulato il preliminare, il promissario acquirente dovrà tenere ben presente tale opzione e i rischi che altrimenti è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare senza ottenere alcuna garanzia dal costruttore/promittente venditore/appaltatore.

Glossario

Accollo di mutuo

L’acquirente (o l’assegnatario) può pagare in tutto o in parte il corrispettivo fissato per l’acquisto (o l’assegnazione) di un immobile accollandosi il mutuo (o una quota del mutuo) contratto dal costruttore (o dalla cooperativa) con un istituto di credito (e garantito da ipoteca iscritta sullo stesso immobile che viene trasferito e/o assegnato). Con l’accollo, l’acquirente (o l’assegnatario) assume a proprio carico il debito che il costruttore (o la cooperativa) ha contratto nei confronti dell’istituto di credito per effetto del mutuo. Tuttavia, se l’istituto di credito non aderisce espressamente all’accollo convenuto tra le parti, la parte venditrice (o la cooperativa) non viene liberata dai suoi obblighi e potrebbe essere chiamata a pagare comunque le rate del mutuo nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente (o assegnatario).

Acquirente (beneficiario della tutela prevista dal d.lgs 122/2005)

Deve trattarsi di una persona fisica che:

1. sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire;
2. ovvero che abbia stipulato un contratto che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato di un immobile da costruire (compreso il leasing);
3. che acquisti per sé ovvero per un proprio parente in primo grado (ad es. il figlio);
4. che si sia impegnato con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un immobile da costruire per iniziativa della stessa./li>

La disciplina del decreto legislativo 122/2005 non si applica pertanto se ad acquistare non sia una persona fisica (ad es. una società, un’associazione, una fondazione o un altro ente).

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma di denaro versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare; funge da corrispettivo nel caso di recesso.

Fideiussione

La fideiussione è l’atto con il quale la banca, l’impresa assicuratrice o l’intermediario finanziario abilitato garantiscono l’adempimento del venditore/costruttore o della cooperativa edilizia di restituire all’acquirente gli anticipi versati fino alla stipula del contratto con cui si trasferisce la proprietà del fabbricato, qualora il venditore/costruttore o la cooperativa edilizia incorra in una situazione di crisi.

Frazionamento del mutuo

Col frazionamento il mutuo originario, contratto dal costruttore per finanziare la costruzione di un edificio condominiale, viene suddiviso in tante quote quante sono le unità dell’edificio. L’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo viene a sua volta frazionata di modo che ciascuna delle unità condominiali risulti gravata da ipoteca iscritta esclusivamente a garanzia della corrispondente quota del mutuo. In tal modo l’acquirente (o l’assegnatario) potrà scegliere di pagare in tutto o in parte il corrispettivo per l’acquisto (o per l’assegnazione) mediante l’accollo della quota di mutuo riferita all’unità che gli deve essere trasferita (o assegnata).

Immobile da costruire (venuta ad esistenza del bene)

Il d.lgs 122/2005 ha accolto una nozione di fabbricato da costruire – e quindi di fabbricato non ancora ultimato – diversa da quella adottata in precedenza in altre disposizioni normative. Infatti sia secondo l’art. 31 secondo comma legge 47/1985 (in tema di condono edilizio), sia secondo l’art. 2645 bis ultimo comma cod. civ. (in tema di trascrizione del preliminare) il fabbricato si intende ultimato e quindi esistente ogniqualvolta sia stato realizzato il rustico e completata la copertura: in questi casi il legislatore ha “anticipato” il momento della venuta a esistenza del fabbricato facendolo coincidere con quello della realizzazione del cd. “rustico”.

Nel caso, invece, del d.lgs 122/2005 il legislatore ha adottato una diversa nozione di fabbricato da costruire ritenendo l’immobile non ancora ultimato sino al momento in cui non venga a trovarsi nello stadio tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità ossia sino a che non siano stati eseguiti gli impianti e non siano state completate le finiture (per legge infatti l’agibilità può essere richiesta solo dopo l’ultimazione delle opere di finitura e comunque entro 15 giorni da detta ultimazione).

Promissario acquirente

Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un preliminare di compravendita per acquistare un immobile.

Promittente venditore

Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.

Rogito definitivo

E’ l’atto di compravendita che segue il preliminare e con il quale la parte promittente venditrice trasferisce alla parte promissaria acquirente la proprietà dell’immobile, il tutto in esecuzione degli impegni reciprocamente assunti col preliminare suddetto.

Situazione di crisi

La garanzia fideiussoria prevista dal decreto legislativo 122/2005 è destinata a operare nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi.

Per situazione di crisi si intende la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto:

• a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto;
• a fallimento;
• ad amministrazione straordinaria;
• a concordato preventivo;
• a liquidazione coatta amministrativa.

Si precisa, inoltre, che la situazione di crisi si intende verificata alla data:

1. di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
2. di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
3. di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
4. di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

da “Acquisto in Costruzione – La tutela nella compravendita di un immobile da costruire” a cura del Consiglio Nazionale del Notariato e di Adiconsum Adoc Altroconsumo Assoutenti Casa del Consumatore Cittadinanzattiva Confconsumatori Federconsumatori Lega Consumatori Movimento Consumatori Movimento Difesa del Cittadino Unione Nazionale Consumatori

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