Estinzione anticipata del mutuo è la facoltà, attribuita al mutuatario, di restituire il mutuo anticipatamente come previsto dalla legge (art. 38 e segg. Decreto Legislativo n. 385/1993, art. 40 Testo Unico Bancario) per i contratti di credito fondiario.

Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Secondo una delibera fel C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 9 febbraio 2000, che peraltro è dettata solo per i mutui di credito fondiario, il compenso deve – ove sia previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

La legge Bersani ed estinzione anticipata del mutuo

Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani) sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità:“per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione principale) o del 3 aprile 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione o utilizzate per lo svolgimento della propria attività professionale), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.

Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato dalla delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2000 (di cui si è già riportato), peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

Una guida dettagliata che intende chiarire le importanti innovazioni introdotte dall’Accordo, con l’intento di favorire un rapporto sempre più aperto informato tra cittadini e banche, è possibile reperirla qui.

Accordo fra Abi e Associazioni dei consumatori sui costi per estinzione anticipata dei mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della legge Bersani

In sintesi, l’Accordo del 2 maggio 2007 (e quello del 17 marzo 2008 esteso ai mutui frazionati) determina la misura massima della penale dovuta in caso di estinzione anticipata totale o parziale dei contratti di mutuo. L’Accordo è stato stipulato, come detto, sulla base di quanto previsto dall’art. 7, comma 5 del decreto legge 1 gennaio n. 7, convertito nella legge 2 aprile 2007 n. 40, tra l’ABI e tutte le Associazioni dei Consumatori rappresentative a livello nazionale e riconosciute nell’elenco del Ministero dello Sviluppo Economico.

L’Accordo vale:

• per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed in essere a tale data;
• per i mutui per l’acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …), da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, ditte individuali, etc.), stipulati prima del 3 aprile 2007 ed in essere a tale data.

Tali costi prevedono in dettaglio la misura massima per l’estinzione, che sarà:

• per i contratti di mutuo a tasso variabile
  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
• per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001
  • 0,50 punti percentuali
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo
• per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000
  • 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
  • 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo

  • 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

L’accordo determina anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono misure della commissione di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite con l’intesa.

In questi casi: per i mutui a tasso variabile, e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, l’ulteriore riduzione sarà di 0,20 punti percentuali.

Nei mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, qualora la misura contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali, si applicherà una riduzione di 0,25 punti percentuali; sarà invece di 0,15 punti percentuali con una misura inferiore a 1,25 punti percentuali.

Estinzione anticipata per mutui a tasso misto

Per i contratti di mutuo a tasso misto (quelli con una tipologia di tasso che varia dal fisso al variabile o viceversa) sono state trovate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.

È importante ricordare che i soggetti mutuanti (banche, altri intermediari finanziari, enti previdenziali, etc.) non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo sopra indicati, nei casi in cui il mutuatario proponga la riduzione dell’importo della penale entro i limiti stabiliti dell’Accordo.

In ogni caso, la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.

Per porre una domanda sulla estinzione anticipata del mutuo, sulla legge Bersani che regola la estinzione anticipata del mutuo, sull’accordo fra Abi e Associazioni dei consumatori sui costi per l’estinzione anticipata dei mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della legge Bersani,sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui.

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