Per quanto riguarda il distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, rimane come premessa, che a norma dell’art. 1117 cod. civ. , l’impianto di riscaldamento fino al punto di diramazione nelle varie proprietà esclusive, si presume di proprietà comune a tutti i condomini e che a norma dell’art. 1102 cod. civ. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Inoltre rimane da considerare che l’impianto è stato progettato per tutto l’immobile per assicurare una temperatura base equilibrata in tutto lo stabile.

La rinuncia unilaterale al riscaldamento operata da un singolo è vietata se da ciò derivano squilibri termici con aggravi di spesa per gli altri condomini (vedi sent. Cassazione n. 4023/1966); è consentita invece se è prevista dal regolamento condominiale , se è stata deliberata dall’assemblea o se il proprietario interessato può dimostrare che il distacco comporta una effettiva riduzione dei costi rapportata al costo complessivo. Se invece il distacco dall’impianto centrale di riscaldamento di uno o più condomini comporta un aumento di costi per gli altri fruitori, i primi sono tenuti a sostenerli (vedi  sent. Cassazione 10214/96 e n. 8924/2001).

Anche se un distacco in via di principio è consentito occorre una autorizzazione dell’assemblea con la maggioranza dei partecipanti e almeno 500 millesimi di proprietà in quanto trova applicazione l’art. 1120 cod. civ. che disciplina le innovazioni.

Per quanto riguarda invece le spese di gestione e di manutenzione dell’impianto centralizzato si fa riferimento all’art. 1118 cod. civ. che espressamente prevede che il condomino non può , rinunziando al diritto sulle cose (all’impianto di riscaldamento), sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Alcune sentenze della corte di cassazione hanno rafforzata ed estesa questa prescrizione e stabilito che occorre distinguere fra manutenzione e gestione dell’impianto centralizzato. Se alla ripartizione delle spese di manutenzione devono partecipare tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, i costi di gestione vanno ripartiti solo fra gli effettivi fruitori.

Il radicale smantellamento dell’impianto centralizzato può essere ordinato solo con il consenso di tutti i condomini, in quanto l’art. 1120 cod. civ. prevede espressamente il divieto di rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In questo contesto vale il riferimento alla cosiddetta (vedi art. 26, II comma) legge sul risparmio energetico

Riassumendo:
del 9.01.1991, n. 10, che prevede lo smantellamento dell’impianto centralizzato con delibera a maggioranza dei condomini, se vi è la possibilità di conseguire una riduzione dei costi di riscaldamento attraverso l’utilizzo di fonti energetiche alternative (metano, pannelli solari ecc.). L’art. 28 della legge 10/91 prevede una consulenza tecnica che certifica l’effettivo risparmio energetico degli impianti autonomi nei confronti dell’impianto centralizzato. Infine va osservato che di norma il regolamento condominiale prevede le varie possibilità in questo settore.

• un distacco dall’impianto centralizzato è consentito, se il condomino interessato può provare che non comporta squilibri funzionali all’impianto e consente effettivamente una diminuzione di spesa in proporzione per gli altri condomini;
• i condomini staccati devono comunque continuare a contribuire per la manutenzione dell’impianto centralizzato, pur potendo ottenere l’esonero dalle sole spese di esercizio (combustibile ed energia elettrica);
• se il distacco dall’impianto centralizzato comporta un aggravio di spese i condomini interessati sono chiamati a sostenerlo.

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