Le agevolazioni prima casa prevedono sconti fiscali e tariffe ridotte per utenze domestiche. Ma se non si posseggono i requisiti si corre qualche rischio.

Agevolazioni prima casa

Le agevolazioni prima casa si conseguono già all’acquisto dell’immobile non di lusso che sarà poi adibito ad abitazione principale, ove per abitazione principale deve intendersi quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Al momento le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile prevedono:

• imposta di registro fissata al 3%;
• imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 336 euro (oppure all’Iva nella misura del 4%).

Però per poter accedere alle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile bisogna però avere determinati requisiti.

Requisiti per poter fruire delle agevolazioni prima casa

Innanzitutto, l’immobile deve essere acquistato nello stesso comune dove l’acquirente stabilisce la propria residenza, oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.  Per fruire delle agevolazioni prima casa, l’acquirente è tenuto a specificare la propria residenza all’atto dell’acquisto dell’immobile in questione.

Le agevolazioni prima casa per l’acquisto dell’immobile comportano altre due condizioni fondamentali:

1. al momento dell’acquisto, l’acquirente deve dichiarare di essere il solo titolare dei diritti di proprietà (oppure in comunione con il coniuge);
2. l’acquirente deve dichiarare di non fruire già delle agevolazioni prima casa sull’acquisto di un altro immobile, anche se in comproprietà con un coniuge.

Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto di pertinenze come il box auto, purché la pertinenza in questione sia ubicata in prossimità della “prima casa” e sia utilizzato unicamente “a servizio” dell’abitazione principale. Per una definizione più puntuale della nozione di “pertinenza”, si faccia riferimento all’art. 817 del codice civile.

Inoltre nel calcolo dell’imponibile da assoggettare al calcolo dell’Irpef è deducibile sia la rendita catastale della prima casa che la rendita catastale delle eventuali pertinenze annesse (e questo sempre nell’ipotesi che vi siano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa).

Gli escamotage adottati per rientrare nelle agevolazioni prima casa

Proprio per godere di tali vantaggi, molti cittadini, spesso mal consigliati, sono indotti a crearne artificialmente le condizioni.

Uno degli escamotage spesso utilizzati dai soggetti coniugati è quello della modificazione del regime patrimoniale familiare, mediante l’adozione del regime di “separazione dei beni” e la separazione del luogo di residenza di ciascuno di essi.

In tal modo, entrambi i coniugi vantano dal punto di vista formale il diritto di di poter godere delle connesse agevolazioni prima casa, anche se, di fatto, vivono entrambi nel medesimo immobile: ciò molto spesso accade con riferimento alle “case al mare” dove l’abitazione vera e propria della famiglia è intestata a un coniuge mentre il secondo immobile è intestato all’altro.

Il rischio di procedimenti tributari

Questa prassi, tuttavia, pur formalmente corretta, espone il cittadino al rischio di procedimenti tributari che potrebbe costringerlo a pagare non solo l’imposta illegittimamente risparmiata ma anche i conseguenti interessi e sanzioni.

È quanto accaduto, ad esempio, a un contribuente di Bolzano il quale si è visto rifiutare la qualificazione di “abitazione principale” all’immobile di sua proprietà, immobile diverso da quello in cui dimoravano i figli e la moglie non legalmente separata.

Ebbene, la Corte di Cassazione (sent. n. 14389/2010) ha avallato il diniego dell’applicazione dell’aliquota ICI ridotta opposto al contribuente dal Comune in cui il suo immobile era locato.

A giudizio della Corte, infatti, dovendosi applicare rigorosamente e restrittivamente le disposizioni fiscali agevolative in materia, la situazione prospettava dal contribuente non era tale da consentire l’individuazione di una “prima casa”: ciò perché, “il concetto di «abitazione principale» considerato dalla norma – tenuto conto della identità della ratio ispiratrice, tesa comunque a tutelare una specifica situazione fattuale involgente i membri della famiglia – all’evidenza, richiama quello tradizionale di «residenza della famiglia» desumibile dall’art. 144 c.c., co. 1”.

In altre parole, la prima casa è da individuarsi con riferimento al concetto di abitazione principale, per il che occorre che “nella stessa «[dimorino] abitualmente» sia il «contribuente» che i «suoi familiari»”.

Conseguentemente, è necessario che tutti coloro che intendono godere delle agevolazioni prima casa prestino particolare attenzione a realizzare tutte le condizioni previste dalle singole disposizioni di legge, non fermandosi a quelle di natura formale, ma valutando la propria situazione da un punto di vista più generale.

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