Affitti in nero – cosa può fare l’inquilino per pagare meno e prorogare la durata del contratto di locazione
Con l’introduzione della cedolare secca dal 7 giugno 2011, sono cambiate le regole sull’evasione fiscale: da sempre molto critico nei confronti di questa riforma, che non garantirebbe adeguate protezioni per gli inquilini, il SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari) ha comunque preparato un vademecum dei diritti dell’inquilino, per spiegare i cambiamenti.
Le nuove regole, in effetti, sono state stabilite per colpire massicciamente l’evasione fiscale che, secondo analisi recenti, nel comparto dei redditi immobiliari arriva a percentuali altissime. I proprietari non in regola che non avevano affatto registrato i contratti o che pagavano le tasse su un affitto minore di quello denunciato avevano tempo fino al 6 giugno per sanare la situazione: chi non lo ha fatto e permane nell’irregolarità rischia di vedere trasformato il contratto illegittimo in una locazione di durata 4 anni + 4 con un affitto molto contenuto (pari a tre volte la rendita catastale, notoriamente assai bassa e non rispondente al valore di mercato dell’immobile).
Cosa si deve aspettare l’inquilino?
- l’inquilino potrà ricevere dal proprietario una comunicazione, tramite lettera raccomandata, con la quale viene informato che lo stesso ha optato per l’applicazione della cedolare secca;
- la comunicazione deve obbligatoriamente contenere la rinuncia del proprietario a richiedere aumenti di qualsiasi natura e titolo per tutto il periodo in cui opta per il nuovo regime fiscale (clausole Istat, aumenti per lavori, aumenti scadenzati nel tempo di canoni e degli oneri accessori se integrati nel canone) altrimenti è inefficace e rende non valida fiscalmente l’opzione. In caso di più proprietari la rinuncia vale comunque per tutti gli aumenti, indipendentemente dal fatto che abbia optato per la cedolare uno solo dei proprietari.
Contratti in nero e irregolari
Il proprietario che ha in corso:
- contratti scritti e non registrati;
- contratti non scritti e non registrati;
- contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall’inquilino;
- comodati fittizi;
aveva sessanta giorni di tempo, a partire dal 6 aprile 2011. Tale termine è scaduto il 6 giugno 2011, pertanto dal 7 giugno 2011 i proprietari che non hanno sanato l’irregolarità rischiano pesanti sanzioni.
Sanzioni scattate dal 7 giugno 2011
Il proprietario che non ha provveduto a registrare entro il 6 giugno queste situazioni di irregolarità del contratto sarà obbligato ad un contratto che ha le seguenti caratteristiche:
- durata 4 anni + 4;
- canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.
Cosa può fare l’inquilino
L’inquilino può:
- verificare la raccomandata del locatore che opta per la cedolare secca;
- controllare, a partire dal 7 giugno 2011, la eventuale mancata sanatoria delle situazioni irregolari da parte del proprietario. L’avvenuta registrazione del contratto può essere verificata mediante accesso al cassetto fiscale dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
- verificare la rendita catastale dell’immobile locato;
- effettuare, nel caso di mancata registrazione della locazione da parte del proprietario, la registrazione della locazione in base all’art. 3 comma 8 del D. Lgs. 23/2011. Così come previsto dalla circolare 26/E, va presentata all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato;
- applicare il canone come determinato dalla legge;
- procedere ad eventuali azioni giudiziali.
Cosa cambia economicamente per l’inquilino se il proprietario opta per la cedolare
- il canone contrattuale rimane invariato;
- non dovrà più pagare l’imposta di registro e di bollo sulla locazione, per la parte a suo carico;
- non dovrà più pagare, per la parte a suo carico, le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto;
- non dovrà pagare aumenti Istat e ogni altro aumento (per lavori, per incrementi comunque scadenzati, per oneri accessori se conglobati nel canone, ecc.) decorrenti da gennaio 2011. Ove fossero già stati applicati aumenti scattati prima dell’opzione vanno restituite le relative somme già percepite dal proprietario.
- per l’inquilino fiscalmente non cambia nulla.
Tratto da “Vademecum dei diritti (…pochi) e dei vantaggi (…scarsi) per l’inquilino su cedolare secca e contratti irregolari – Cosa fare dal 7 giugno 2011″ a cura di Sunia
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A Roma il primo caso di affitto super scontato – un inquilino ottiene l’abbattimento del canone da 800 (ottocento) ad 80 (ottanta) euro
Deve aver pensato: «E adesso cosa ci faccio con questi soldi?». Paolo (nome di fantasia), single, residente nel quartiere San Lorenzo a Roma, era abituato a sborsare in nero 800 euro al mese per il suo appartamento in affitto. Adesso ne pagherà 80, con buona pace del proprietario dell’immobile, che in queste ore dovrebbe ricevere la raccomandata. Nella lettera, il suo inquilino lo informa di aver provveduto alla registrazione verbale del contratto di affitto e che il canone, da quel momento in poi, sarà pari ogni anno al triplo della rendita catastale. Il primo caso di affitto super scontato arriva dopo 20 giorni dal via alle maxi-sanzioni, previste dal decreto legislativo sulla cedolare secca. Venti giorni in cui gli inquilini “in nero” cercano di capire come procedere e l’agenzia delle Entrate cerca di prepararsi all’ondata di denunce in arrivo.
Le stime, infatti, parlano di 500mila contratti di affitto irregolari. Un mondo sommerso che potrebbe venire a galla proprio grazie alle denunce degli inquilini.
«Ma per arrivare a questa registrazione – spiega Guido Lanciano, segretario dell’Unione Inquilini di Roma che ha seguito il caso di Paolo – la strada non è semplice. Prima bisogna verificare che il proprietario non abbia già provveduto, poi va controllata la proprietà reale e la rendita sulla quale calcolare il nuovo canone». Dati catastali alla mano, Paolo ha compilato i moduli e ha cercato di consegnarli all’agenzia delle Entrate. «Alcuni uffici non sono pronti – spiega Lanciano – e danno informazioni sbagliate. Per fortuna nel caso di Paolo tutto è filato liscio, e abbiamo già provveduto a inviare la raccomandata al proprietario». Il primo caso di registrazione andato a buon fine, salvo ricorso.
Mentre Paolo festeggiava in un bar di Roma davanti a un caffè, cercando di calcolare a mente quanto avrebbe risparmiato nei prossimi otto anni (4+4) di contratto a canone super scontato, a Torino una giovane mamma (che preferisce restare anonima) correva come una pallina di flipper da un ufficio all’altro, sotto il sole.
Abita a Moncalieri, alle porte del capoluogo, con la sua bambina e il suo compagno. Paga 380 euro al mese per un piccolo appartamento preso in affitto il 1° dicembre 2010. Qualche settimana fa ha scoperto che il provvedimento sulla cedolare secca non riguarda solo i proprietari, ma anche gli inquilini in nero, proprio come lei, che da questo mese potrebbe pagare solo 100 euro al mese. Il condizionale è d’obbligo, perché tra il dire e il fare c’è di mezzo l’agenzia delle Entrate.
Gli operatori del Sunia di Torino, a cui la donna si è rivolta, le hanno spiegato come procedere: «Le abbiamo consigliato di cercare prima di tutto qualche ricevuta che potesse provare l’esistenza del rapporto di locazione», spiega Sergio Contini, segretario provinciale del Sunia di Torino. Con le ricevute dei bonifici con cui versava l’affitto, la donna ha bussato alla porta del l’ufficio centrale delle Entrate in corso Bolzano. «Vorrei registrare il contratto», ha detto allo sportello. «Signora, gli inquilini non possono registrare i contratti», le ha risposto il funzionario.
Perplessa, è tornata al Sunia. «Quando ci ha raccontato l’accaduto – dice Contini –, le abbiamo stampato il testo del provvedimento pubblicato sulla Gazzetta ufficiale, e le abbiamo consigliato di mostrarlo all’ufficio delle Entrate». Pensando di essersi imbattuta nel l’ufficio meno informato sulla procedura, la donna ha deciso di provare con un’altra sede. Si è rivolta ieri all’Agenzia di Moncalieri, con in mano da una parte le ricevute che provano i suoi pagamenti e dall’altra la copia della Gazzetta ufficiale. Allo sportello, però, l’operatore, un po’ spiazzato, le ha chiesto di rilasciare una dichiarazione sulla sua situazione contrattuale e sui versamenti effettuati. «Dovrei compilare il modulo per la registrazione…» ha provato a suggerire – inutilmente – la donna. Nessuna traccia del modello 69, nessuno che, finora, abbia accolto la sua richiesta.