Adempimenti fiscali in un condominio
A partire dal 1 gennaio 1998 il condominio è diventato sostituto d’imposta.
Secondo le leggi tributarie italiane è sostituto d’imposta “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto.
In un condominio di solito viene incaricato l’amministratore, che ne ha la rappresentanza e il mandato. Il condominio dovrà, quindi effettuare la ritenuta d’acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all’amministratore.
L’amministratore dovrà quindi effettuare, all’atto del pagamento della parcella del professionista la ritenuta IRPEF del 20 % e provvedere al versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Quando certi servizi (manutenzione ascensori, pulizia scale ecc.) venivano affidate a ditte esterne, che emettevano regolare fattura, non esisteva obbligo di ritenuta d’acconto.
A partire da 1 gennaio 2007 questo obbligo (con una ritenuta del 4 % sull’imponibile titolo di acconto) è stato esteso alle prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
A titolo esemplificativo, sono assoggettate a ritenuta le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.
Sono invece esclusi dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli d’opera come, per esempio, i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua , gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito.
Attenzione:
la ritenuta d’acconto non è prevista per società di capitale e di persone che svolgono amministrazioni condominiali. L’amministratore come persona fisica deve invece versare la ritenuta d’acconto sul proprio compenso. Per lavoro dipendente (portiere) vengono trattenute e versate le ritenute IRPEF come prescritte.
Secondo le ritenute corrisposte vengono utilizzate nel modello F 24 i seguenti codici tributo:
| Aliquota | Codice | |
| Attività di libera professione (avvocato, architetto, geometra, amministratore, lavoro autonomo occasionale ) | 20% | 1040 |
| Contratto d’opera con ditte individuali o società di persone – società in accomandita semplice | 4% | 1019 |
| Contratto d’opera con società di capitale – SRL – S.p.A. | 4% | 1020 |
Le ritenute versate devono essere comunicate nell’anno successivo attraverso la compilazione del modello 770 semplificato all’agenzia delle entrate mediante invio telematico. L’invio telematico del modello 770 deve essere effettuato da un soggetto appositamente autorizzato (per es. un commercialista).
Il quadro AC del modello unico
L’amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all’anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati indicativi dei relativi fornitori.
Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo.
La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello UNICO, personale dell’amministratore, denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”. L’obbligo di presentare il quadro AC e dell’eventuale modello 770 sussiste anche nel caso in cui, nell’ambito di un condominio con non più di quattro condomini, pur non essendo obbligatoria, la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita.
Attenzione – Nel quadro AC non devono essere comunicati:
- gli importi relativi a prestazioni assoggettate a ritenuta d’acconto;
- gli importi relativi alle forniture di acqua, energia elettrica, telefono e gas ;
- gli importi relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore. In tale caso non devono essere neppure indicati i dati identificativi del relativo fornitore.
Per poter osservare le prescrizioni fiscali è necessario che il condominio abbai un proprio codice fiscale che deve essere richiesto dal rappresentante del condominio all’ufficio dell’Agenzia delle entrate presentando, oltre i suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea, da cui si evince la sua nomina.
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